广州楼市分化严重，刚需上车盘只剩这几处

不喜阴雨天

广叔谈房

我是广叔，你相见恨晚的买房导师，广叔属于实战派只说对你最有用的操作和建议。

以下精选问答内容来自“广叔谈房”公众号。

提问：你好广叔，刚刚入户广州，有社保多年，自己做小生意。在和黄埔交界的新塘海伦堡有一台100方的三房，有意换四房，无贷款。现可调动100W上下.有三方案：一，准备在文船生活区买套小三房投资，后过两年再卖掉现住房在本小区或新塘远点的地方单价的换四房。二，现住的房子不动，在黄埔中央城买90方的一套。三，到香江天赋买四房，改善居住环境，原有的海伦堡不动。请给建议 谢谢！

回答：你好，海伦堡大花园社区，自住还是不错的，就是距离地铁较远，学区一般。1、文船生活区楼龄较老，博拆迁的时间成本和机会成本也都较大，两年后不一定能够卖出。2、该方案可以考虑，海伦堡现在出手不划算，未来还有潜力。黄埔中央城可以买。3、香江天赋可以买，广州战略向东，中长期看好。

提问：你好广叔，因为黄埔、新塘没有购买资格，想在珠海金湾或斗门区域购买投资怎么样？还是惠州更有空间？

回答：你好，惠州可以买，但由于供应量较大，需要持有的时间会很长。珠海建议斗门，考虑湖心路区域和白蕉路区域。

提问：广叔您好！我现在广州白云区，想在这边投资兼自住。手上子弹800w左右，无贷款。刚卖掉花都的房子，有房票。请问白云新城这边有什么好的推荐。另这里房价己给8w+了，是否还有上涨潜力？另也看了下花都别墅，请问别墅是否值得购买？谢谢，已加会员，望不吝赐教

回答：你好，别墅自住是可以买的，投资流通性较弱，花都的房子出手是正确的选择。白云新城最低土拍价一直走高，未来潜力较大，可以看下：保利阅云台、云山诗意、龙湖招商天鉅

提问：你好广叔，请问中新知识城和科学城，哪个更值得投资？

回答：你好，很明显是科学城，房价也一直吊打知识城，科学城跟知识城的区别在于，科学城依托原有的第二产业基础，往高科技制造业发展。但中新知识城在规划之初，就干净得像一张白纸，它是完全由中新两国联手凌空打造的一座新城，难度更大，不确定性也更大。

提问：广叔好 我已经落地广州看房了 常住无锡 5年之内不住 预算单价3万左右 我是该投杭州那边长三角 还是广州 东莞有什么好的位置楼盘推荐吗 我人到了 就想去看看 广州片区的话 值得入手的位置 单价贵点也能接受 麻烦看到回复我 我这次正好一起看了 因为广州不熟 需要指点

回答：你好，建议考虑广州，广州是一线城市，有产业和人口的支撑，东莞因为临深，有来自深圳的刚需外溢，最近都涨得特别猛。广州可以考虑科学城，东莞可以考虑松山湖、南城CBD。

提问：你好广叔，请问如果买广州新塘，首付60万左右，什么时候买入比较好？买哪里好？（纯投资）

回答：你好，现在新塘还处于静淡市中，暂时不用着急上车入手。60万买新塘是够的，目前可以慢慢选筹，不用着急。新塘距离广州市中心，大概40km左右。广州的人口只有1500万，不像北上那样，可以把边界扩得足够远。所以新塘和市中心基本是没有连接的。新塘选筹必须依靠当地产业。现在地铁站南面主要是小商品和住宅为主。未来潜力不大，北面有大片空地，未来可能会有大型企业入驻，但目前有不确定性。所以综合来看，目前建议选筹尽可能在地铁站附近找，一方面可以与南面商业连接起来，自住方便。

提问：广叔你好，本人手上最近能凑齐300万左右的现金作为首付，想再买一套房进行短期3年左右的纯投资，打算一到限售期之后马上卖掉进行获利操作。问题1，经研究目前我看深圳最有投资价值的片区是沙井和光明，这两个片区之间如何选择？为了利益最大化，今年看是投一手还是二手？沙井和光明片区有什么最值得投资的楼盘。问题2，除了这两个片区的投资，是否还推荐其他区域的楼盘？可以跑赢这两个区域的涨势？ 十分感谢你的回答。

回答：你好，如何发展，看两点： 一是产业规划 二是地铁线规划。 目前的产业规划，沙井有空港新城，有国际会展中心，有海洋新城，有高铁规划，有22个旧改项目，地铁方面，除了现有的11号线，还有正在建设中的12号线和20号线，分别连接蛇口和机场北。 光明片区，有光明凤凰城，有中山大学深圳分校，有光明天安云谷产业城规划，有华侨城光明特色小镇，有大量开发商的入驻，地铁方面，则有6号线和13号线，分别连接深圳北站和后海。 从片区规划来看，沙井目前投入最大，规划正在落地，近几年利好会逐步兑现；光明新城未来可能暴击，但需长线持有； 希望未来几年获取跑赢大盘的收益，重点关注沙井，虽然房价已有部分透支，但如果利好兑现，还有继续上涨的空间。 纯投资，希望获取长线暴击的客户，重点关注光明片区，长线持有，耐心等待新区的蝶变。 只考虑短期持有。建议优先沙井。 新盘关注海岸城 二手关注西荟城

提问：广叔好，深圳回迁房250总价投资，目前已拆比较快的看到两个，一个是龙中爱联地铁口保利上城对面占地4万平回迁指标，带上外附属龙岗学位，另一个布吉木棉湾地铁口龙珠花园前面占地3万平地块的回迁指标房，小学看着还可以，初中可园学校一般。两个单价和拆迁速度相当。想预期5年左右收房卖出或再抵押。你评估哪个升值潜力大些。若都不行，另外有单价相同（3.1w）龙城广场向前村旧改，进度更慢点，会配建一个九年制新学校是否稍微好一点。再然后这个总价这个进度的不好找了，西部未知。最后，签回迁房需要合同备注关键事项在给点建议吧。感谢广叔。

回答：你好，回迁房的问题我们以前在星球内分析过，没有房票又有闲置资金的可以买，但要注意两个问题。一是拆迁周期，不确定性很大，有的看似快拆完了最后几户有可能拖上十年，资金每年的占用成本要计算；二是风险问题，尽量和开发商直签，不过即使和开发商签约，买回迁房仍属于半地下交易，拿到红本之前都会存在风险。这两个风险没有人会帮你信用背书，必须自己承担，只能说世上没有无缘无故的便宜。

提问：本人北京两套，均在天通苑（天通苑北二区一套无电梯166平，中苑一套148平），天津一套在天津南站150平 。请问天津南站有升值空间吗？我计划把天津南站的卖了，再加上手里的子弹大约350个，在天通苑再买一套，这个计划可以吗？如果在天通苑买，北二区北厅电梯两居109平总价427万，北二通透电梯三居147平总价580万，东二200平顶层无电梯复式550万考虑投资哪个可买？望都新地有无电梯顶层137三居总价450万，和同户型无电梯四层总价500万。以上总价含中介费，税金等所有费用。我该怎么办？谢谢

回答：天津南卖掉，入tty思路没问题 在 东二200和北二通透电梯三居147之间选，两个性价比差不错 先谈下价格，谁的降幅大选谁，另外东二200流动性会略差点，理论上价格也更好谈

提问：广叔你好，我现在在翠竹租房住，家庭税后年收入80万，手上有两套房： 1、碧岭华庭三房，预计可买480万，可得现金300万。 2、一品东门雅园单间，预计可买220万，可得现金175万。 小朋友2022年要用螺岭学位，所以一品东门雅园暂时无法出售。碧岭华庭涨幅较慢，打算置换一套，不知是否OK? 置换方案如下： 1、田贝周围买一套深中大学位房，同时自住。 2、去南山或宝安投资一套三房，自己租房住。最近在看前海、宝中、碧海的房子，如富通城、幸福海岸等。 不知道我这种状况选哪种方案合适？我比较倾向方案二，如果是方案二，该怎么选片区和楼盘呢？

回答：你好，投资一定要看风向，跟着大趋势走，置换到南山和宝安更利于资产的保值与增值。 碧海实际上可以理解为低配版的宝安中心，不论从片区品质、配套、交通都差宝中一到两个档次，但由于房价也便宜一些，所以对于有总价约束的小白领（稍微有钱一些的小白领）来说，碧海是宝安中心的替代品；之后前海的产业（特别是大铲湾）也会利好到碧海； 因此，碧海有潜力，可以跑赢大势，但不如宝安中心，也不如前海； 还有大家关注的腾讯科技岛，目前看来要真正等到腾讯入驻还有至少7年时间，且入驻人员规模也是未知数；入驻之后，碧海片区的租金必定会迎来大涨（特别是富通城），但对于购房来说，宝中依然更具竞争力。 投资潜力： 前海>宝中>碧海 考虑学位优先幸福海岸，富通城属于前海辐射区，作为次选。

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