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[楼市杂谈] 广州楼市分化严重,刚需上车盘只剩这几处

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发表于 2020-7-9 11:19:12 | 显示全部楼层 |阅读模式

广叔谈房

广叔谈房

我是广叔,你相见恨晚的买房导师,广叔属于实战派只说对你最有用的操作和建议。

以下精选问答内容来自“广叔谈房”公众号。

提问:你好广叔,刚刚入户广州,有社保多年,自己做小生意。在和黄埔交界的新塘海伦堡有一台100方的三房,有意换四房,无贷款。现可调动100W上下.有三方案:一,准备在文船生活区买套小三房投资,后过两年再卖掉现住房在本小区或新塘远点的地方单价的换四房。二,现住的房子不动,在黄埔中央城买90方的一套。三,到香江天赋买四房,改善居住环境,原有的海伦堡不动。请给建议 谢谢!

回答:你好,海伦堡大花园社区,自住还是不错的,就是距离地铁较远,学区一般。1、文船生活区楼龄较老,博拆迁的时间成本和机会成本也都较大,两年后不一定能够卖出。2、该方案可以考虑,海伦堡现在出手不划算,未来还有潜力。黄埔中央城可以买。3、香江天赋可以买,广州战略向东,中长期看好。

提问:你好广叔,因为黄埔、新塘没有购买资格,想在珠海金湾或斗门区域购买投资怎么样?还是惠州更有空间?

回答:你好,惠州可以买,但由于供应量较大,需要持有的时间会很长。珠海建议斗门,考虑湖心路区域和白蕉路区域。

提问:广叔您好!我现在广州白云区,想在这边投资兼自住。手上子弹800w左右,无贷款。刚卖掉花都的房子,有房票。请问白云新城这边有什么好的推荐。另这里房价己给8w+了,是否还有上涨潜力?另也看了下花都别墅,请问别墅是否值得购买?谢谢,已加会员,望不吝赐教

回答:你好,别墅自住是可以买的,投资流通性较弱,花都的房子出手是正确的选择。白云新城最低土拍价一直走高,未来潜力较大,可以看下:保利阅云台、云山诗意、龙湖招商天鉅

提问:你好广叔,请问中新知识城和科学城,哪个更值得投资?

回答:你好,很明显是科学城,房价也一直吊打知识城,科学城跟知识城的区别在于,科学城依托原有的第二产业基础,往高科技制造业发展。但中新知识城在规划之初,就干净得像一张白纸,它是完全由中新两国联手凌空打造的一座新城,难度更大,不确定性也更大。

提问:广叔好 我已经落地广州看房了 常住无锡 5年之内不住 预算单价3万左右 我是该投杭州那边长三角 还是广州 东莞有什么好的位置楼盘推荐吗 我人到了 就想去看看 广州片区的话 值得入手的位置 单价贵点也能接受 麻烦看到回复我 我这次正好一起看了 因为广州不熟 需要指点

回答:你好,建议考虑广州,广州是一线城市,有产业和人口的支撑,东莞因为临深,有来自深圳的刚需外溢,最近都涨得特别猛。广州可以考虑科学城,东莞可以考虑松山湖、南城CBD。

提问:你好广叔,请问如果买广州新塘,首付60万左右,什么时候买入比较好?买哪里好?(纯投资)

回答:你好,现在新塘还处于静淡市中,暂时不用着急上车入手。60万买新塘是够的,目前可以慢慢选筹,不用着急。新塘距离广州市中心,大概40km左右。广州的人口只有1500万,不像北上那样,可以把边界扩得足够远。所以新塘和市中心基本是没有连接的。新塘选筹必须依靠当地产业。现在地铁站南面主要是小商品和住宅为主。未来潜力不大,北面有大片空地,未来可能会有大型企业入驻,但目前有不确定性。所以综合来看,目前建议选筹尽可能在地铁站附近找,一方面可以与南面商业连接起来,自住方便。

提问:广叔你好,本人手上最近能凑齐300万左右的现金作为首付,想再买一套房进行短期3年左右的纯投资,打算一到限售期之后马上卖掉进行获利操作。问题1,经研究目前我看深圳最有投资价值的片区是沙井和光明,这两个片区之间如何选择?为了利益最大化,今年看是投一手还是二手?沙井和光明片区有什么最值得投资的楼盘。问题2,除了这两个片区的投资,是否还推荐其他区域的楼盘?可以跑赢这两个区域的涨势? 十分感谢你的回答。

回答:你好,如何发展,看两点: 一是产业规划 二是地铁线规划。 目前的产业规划,沙井有空港新城,有国际会展中心,有海洋新城,有高铁规划,有22个旧改项目,地铁方面,除了现有的11号线,还有正在建设中的12号线和20号线,分别连接蛇口和机场北。 光明片区,有光明凤凰城,有中山大学深圳分校,有光明天安云谷产业城规划,有华侨城光明特色小镇,有大量开发商的入驻,地铁方面,则有6号线和13号线,分别连接深圳北站和后海。 从片区规划来看,沙井目前投入最大,规划正在落地,近几年利好会逐步兑现;光明新城未来可能暴击,但需长线持有; 希望未来几年获取跑赢大盘的收益,重点关注沙井,虽然房价已有部分透支,但如果利好兑现,还有继续上涨的空间。 纯投资,希望获取长线暴击的客户,重点关注光明片区,长线持有,耐心等待新区的蝶变。 只考虑短期持有。建议优先沙井。 新盘关注海岸城 二手关注西荟城

提问:广叔好,深圳回迁房250总价投资,目前已拆比较快的看到两个,一个是龙中爱联地铁口保利上城对面占地4万平回迁指标,带上外附属龙岗学位,另一个布吉木棉湾地铁口龙珠花园前面占地3万平地块的回迁指标房,小学看着还可以,初中可园学校一般。两个单价和拆迁速度相当。想预期5年左右收房卖出或再抵押。你评估哪个升值潜力大些。若都不行,另外有单价相同(3.1w)龙城广场向前村旧改,进度更慢点,会配建一个九年制新学校是否稍微好一点。再然后这个总价这个进度的不好找了,西部未知。最后,签回迁房需要合同备注关键事项在给点建议吧。感谢广叔。

回答:你好,回迁房的问题我们以前在星球内分析过,没有房票又有闲置资金的可以买,但要注意两个问题。一是拆迁周期,不确定性很大,有的看似快拆完了最后几户有可能拖上十年,资金每年的占用成本要计算;二是风险问题,尽量和开发商直签,不过即使和开发商签约,买回迁房仍属于半地下交易,拿到红本之前都会存在风险。这两个风险没有人会帮你信用背书,必须自己承担,只能说世上没有无缘无故的便宜。

提问:本人北京两套,均在天通苑(天通苑北二区一套无电梯166平,中苑一套148平),天津一套在天津南站150平 。请问天津南站有升值空间吗?我计划把天津南站的卖了,再加上手里的子弹大约350个,在天通苑再买一套,这个计划可以吗?如果在天通苑买,北二区北厅电梯两居109平总价427万,北二通透电梯三居147平总价580万,东二200平顶层无电梯复式550万考虑投资哪个可买?望都新地有无电梯顶层137三居总价450万,和同户型无电梯四层总价500万。以上总价含中介费,税金等所有费用。我该怎么办?谢谢

回答:天津南卖掉,入tty思路没问题 在 东二200和北二通透电梯三居147之间选,两个性价比差不错 先谈下价格,谁的降幅大选谁,另外东二200流动性会略差点,理论上价格也更好谈

提问:广叔你好,我现在在翠竹租房住,家庭税后年收入80万,手上有两套房: 1、碧岭华庭三房,预计可买480万,可得现金300万。 2、一品东门雅园单间,预计可买220万,可得现金175万。 小朋友2022年要用螺岭学位,所以一品东门雅园暂时无法出售。碧岭华庭涨幅较慢,打算置换一套,不知是否OK? 置换方案如下: 1、田贝周围买一套深中大学位房,同时自住。 2、去南山或宝安投资一套三房,自己租房住。最近在看前海、宝中、碧海的房子,如富通城、幸福海岸等。 不知道我这种状况选哪种方案合适?我比较倾向方案二,如果是方案二,该怎么选片区和楼盘呢?

回答:你好,投资一定要看风向,跟着大趋势走,置换到南山和宝安更利于资产的保值与增值。 碧海实际上可以理解为低配版的宝安中心,不论从片区品质、配套、交通都差宝中一到两个档次,但由于房价也便宜一些,所以对于有总价约束的小白领(稍微有钱一些的小白领)来说,碧海是宝安中心的替代品;之后前海的产业(特别是大铲湾)也会利好到碧海; 因此,碧海有潜力,可以跑赢大势,但不如宝安中心,也不如前海; 还有大家关注的腾讯科技岛,目前看来要真正等到腾讯入驻还有至少7年时间,且入驻人员规模也是未知数;入驻之后,碧海片区的租金必定会迎来大涨(特别是富通城),但对于购房来说,宝中依然更具竞争力。 投资潜力: 前海>宝中>碧海 考虑学位优先幸福海岸,富通城属于前海辐射区,作为次选。

以上内容来自“广叔谈房”公众号。
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